电梯维修保养与物业的沟通技巧有哪些

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    用独立快车上下运行几次和慢车运行，用看、听、摸、闻的方法检查曳引机、限速器、制动器和各旋转部件有无异常响声、振动、气味，表面有无异常等。如发现有异常应立即停止查处原因。检查制动器工作情况，制动衬片与制动轮间隙检查，制动衬片磨损状况的检查，活动轴销的润滑灵活度检查。

第一、制定计划、有的放矢

     电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?应该是有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

     在日常巡检表中，发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与电梯维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。

第二、以诚相待、共同参与

     很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

     物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

 第三、知己知彼、百战不殆

     在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

第四、紧抓维保重点、做好旁站管理

     电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

     限速器工作状态检查，运转时有无异响，钢丝绳有无异常摆动（特别是高速电梯在天气降温是经常会因油泥粘在绳轮中导致钢丝绳摆动厉害引起安全保护造成困人故障，检查时应多加注意），各销及轴承润滑情况检查（轴承至少每年要加一次润滑油），检查绳轮有无异物，限速器校验封记的检查，安全电气开关的实验确认。

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